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买卖合同解除后是否仍需支付中介费 查看(4587)  [2013-3-28]
2010年7月下旬,经房屋中介公司介绍,谢某和王某共同协商达成房屋买卖协议,约定谢某将其位于某小区的房屋及车库一起卖给王某。但后来王某因为不能办理银行贷款,与谢某协商后解除了房屋买卖协议。房屋中介公司认为谢某和王某签订了房屋买卖协议,自己的居间行为就已经达成,要求双方支付中介费。而谢某和王某则认为双方并没有实现房屋买卖的目的,拒绝支付中介费,房屋中介公司遂诉至法院。

    【分歧】

    房屋买卖合同被解除后,原合同当事人是否仍需支付中介费?

    第一种观点认为,居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件,合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。谢某与王某在房屋中介公司的居间斡旋下达成房屋买卖协议,房屋中介公司的居间行为已经完成,因此可以要求对方支付中介费。

    第二种观点认为,谢某和王某签订房屋买卖合同的目的在于实现房屋产权的转移,而双方因为银行贷款事项无法达到该目的,现在经过双方协商将合同解除,可以视为合同未成立。房屋中介公司不得要求支付报酬,但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。

    第三种观点认为,王某和谢某之间签订房屋买卖合同,其合同目的在于实现房屋所有权的转移。而双方之所以委托房屋中介公司介入,就是为了更快捷、安全地实现这一目的。现在因王某不能办理银行按揭手续导致最终买卖合同被解除,房屋中介公司也未能促成该目的实现,中介公司没有体现相应价值,故中介公司无权要求支付保报酬,也不应要求支付从事居间活动的费用。

    【管析】

    笔者同意第一种观点,理由如下:

    居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人在居间人的介绍下与第三人达成协议,并向居间人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定,在居间人按照居间合同的约定,通过媒介服务促成合同订立时,居间人就可以按照约定请求合同当事人支付居间报酬,也就是说,居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人,自己一般不直接参与订立合同,居间人既不是代理人,又非当事人和保证人,他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立,居间人的作用即结束,因此,不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。

    因此,本案中房屋中介公司已经付出相应劳动并促成谢某和王某达成了房屋买卖合同,居间行为已经完成,即使谢某和王某最终解除了房屋买卖协议,两人仍然需要向房屋中介公司支付中介费。

                     (作者单位:江西省宜春市袁州区人民法院) 

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