法官提示

购房人要注意防范化解风险

记者从北京市二中院了解到，2010年，该院受理居间合同纠纷案件162件，大多数这类案件以购房人败诉为结果，购房人最后没有买到房子，却不得不向房屋中介公司支付居间费。

吴京提醒消费者，在买房时对各种法律文件和合同一定要谨慎考虑、谨慎签字，将双方权利义务和程序细节等规定尽可能细化，以降低违约和产生纠纷的可能性。看房期间，尽量不要签署看房协议之类的文件，付款时逐条确认名目和数额，注意索要并保留交费的书面凭证。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，买房人应逐字句仔细阅读合同条款及附加条文，不要轻信任何一方的口头承诺，对于不合理之处要当即提出并进行修改，充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利，合理规避和防范风险。

案件回放

购房人跳单被诉至法院

2009年11月3日，北京市一家中介公司带消费者张先生看了一处二手房屋。同时，张先生在该公司提供的《居间服务确认书(带看房屋协议)》上签字，约定该公司带张先生看房后，6个月内张先生不得越过居间人与该房屋的业主、关联人以任何方式成交，否则张先生要支付居间报酬两倍的赔偿金。

看房后，张先生对该房屋表示满意，却越过了该公司，在另外一家中介公司的居间服务下，以108万元购买了该处房屋。该中介公司认为，双方自愿签订的协议合法有效，张先生的“跳单”行为对该公司利益造成了损害，影响了该公司的声誉，随即起诉至北京市丰台区人民法院，要求张先生根据双方签订的《居间服务确认书(带看房屋协议)》中的约定，赔偿5.5万元。

一审结果

中介公司赔偿诉求被驳回

在庭审中，张先生辩称，在租房、买房过程中房源信息是公开的，原告中介公司不是独家代理，两家中介公司同时找他接洽，因此自己不存在所谓的“跳单”行为。此外，房子价格高昂，消费者有权利货比三家。中介公司不能对消费者提出行为限制，这是显失公平的霸王条款，应属无效。

丰台区法院审理认为，《居间服务确认书(带看房屋协议)》是中介公司提供的格式合同，其中约定的看房后居间人无论是否促成合同均可获取佣金，并以佣金的两倍作为违约赔偿金的条款，加重了张先生的责任，免除了中介公司的责任，应为无效条款。2010年3月，丰台区法院一审驳回了原告中介公司要求支付赔偿金的诉讼请求。中介公司不服一审判决，上诉至北京市二中院。

二审结果

判令购房人赔偿中介公司损失

2010年10月，北京市二中院经审理认为，中介公司与张先生签订《居间服务确认书(带看房屋协议)》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定。张先生签订协议时对该合同条款内容及法律后果是明知的，该合同条款合法有效，对张先生具有约束力。张先生越过中介公司，在另外一家中介公司的居间服务下，完成购房交易的行为违反协议约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中介公司主张的5.5万元赔偿金，因没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬，故北京市二中院撤销一审判决，二审改判张先生赔偿中介公司2.75万元。

法官析案

居间合同是否属霸王条款

本案中对中介公司霸王条款的认定存在不同看法。一审法院认为，合同条款为中介公司单方拟定，中介公司具有专业优势地位和强势地位，处于弱势地位的购房人不得不签署，否则将得不到服务。此类由中介机构单方面规定在居间合同中的违约金数额有违公平原则，不应得到认可。二审法院的判决实际上肯定了中介公司的主张，认可了该条款的效力，只是对中介机构单方面确定的赔偿数额有商榷之处。

对此问题，北京市二中院法官吴京认为，法律没有规定居间合同的具体形式，居间合同可以口头协定亦可以书面约定，当事人可自由选择，按照交易习惯决定。达成此类协议是民商事活动中双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。霸王条款的认定需要谨慎，尤其在居间合同这种具有特殊性与专业性的合同中。在双方签订居间合同时，购房人对该条款的内容及法律后果是明知的，且不违反法律规定，因此此类合同条款合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人跳单行为违反了双方签订的居间合同的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因此合同约定的跳单违约金应为有效。

跳单后是否要支付居间费

吴京认为，跳单行为的成因之一，是因为近年来房价起伏跌落、房市政策变化较大，购房人选择违约、转而购买其他中介公司提供的房屋，有可能节省几万元甚至是十几万元的差价，导致二手房买卖违约率普遍较高。还有一个原因是房屋中介行业鱼龙混杂，不法、不规范的行为难以得到惩治，为了利润，中介机构之间恶意竞争抢顾客甚至采用阴阳合同等各种情况时常出现，也使得购房人跳单行为时有发生。“事实上，比较普遍的情况是不少消费者对居间合同的理解有偏差。”吴京说，在诉讼中，大多数购房人误认为，只有等自己最后拿到产权证和房子了，中介公司才可收取居间费，因此自己违约或者跳单没关系。实际上，依据法律规定，中介公司只需报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成买卖双方签订了买卖合同后就已经促成了合同成立，可以主张收取居间费。因此，只要买卖双方签订了房屋买卖合同，即使发生了跳单行为，购房人也要支付居间费。若购房人不再打算继续履行房屋买卖合同而违约，在承担居间费用的同时，还要向卖房人支付违约金。